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Compromiso Contractual Propietario e Inquilino En Medio De La Pandemia

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Lic. Carlos De Jesús R. Herrera - Abogado

Sumergidos en una situación de Pandemia sin precedentes, nos hemos visto obligados a replantear nuestro accionar ante situaciones que anteriormente tenían una respuesta concreta.

En el tema de alquiler de inmuebles, pues el inquilino que no pueda cumplir su obligación de pago deberá de rescindir el contrato de alquiler asumiendo las penalidades pautadas en el contrato, de lo contrario, el arrendador o propietario del inmueble estará conminado a perseguir el desalojo. Ahora bien, ¿Qué hacer en una situación de fuerza mayor? ¿Se debe suspender el pago del alquiler? ¿Se encuentra en su derecho el propietario a exigir el pago rutinario del alquiler? 

Estas son inquietudes que emanan inmediatamente frente a la situación económica a raíz de las medidas adoptadas para combatir el virus COVID-19. Si bien el inmueble continua a disposición del inquilino, dígase, el propietario está cumpliendo con su obligación en el marco del contrato de alquiler, la situación excepcional impide que el contrato de alquiler sea celebrado de la manera originalmente deseada.

Encontrándonos carentes de un accionar legal concreto, nos remitimos a lo establecido en el artículo 1134 del Código Civil Dominicano sobre las convenciones

“Las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley para aquellos que las han hecho”, adicionalmente el párrafo tercero del precitado artículo nos indica que las convenciones “Deben llevarse a ejecución de buena fe”.

Esta obligación de carácter legal de ejecutar el contrato de buena fe, conmina a las partes a que ante una situación de fuerza mayor, es decir, un hecho inevitable que no ha sido previsto ni es culpa de ninguna de las partes, acudan a la renegociación y logren un acuerdo que beneficie tanto al inquilino como al arrendador del inmueble.

Resulta importante destacar, que en la República Dominicana, la compra de inmuebles para fines de alquiler es una de las prácticas mas utilizadas como inversión, que posteriormente se convierte en el sustento de aquellos compradores.

En ese sentido, así como el empleado que ha sido suspendido se encuentra en una posición complicada, de igual forma el propietario que no recibe el retorno de su inversión se encuentra gravemente afectado, agregando que el gobierno no cuenta con programas de asistencia como FASE que amparen este tipo de actividad económica.

Inmuebles en República Dominicana

No existe una solución perfecta para la incomoda situación de imposibilidad de pago, todo dependerá de la capacidad económica del inquilino y su proyección de futuros ingresos frente a la pandemia, así como el estado de los pagos antes de la cuarentena. En ese sentido, las partes son las encargadas de llegar a este acuerdo personalizado. En la mayoría de los casos, la solución ha sido la reducción temporal del pago del alquiler, con el compromiso de que el inquilino realice el pago de la diferencia en un plazo establecido, una vez se cumplan las condiciones para realizar los pagos. 

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Las partes deberán determinar un plazo fijo, tanto en los meses que contarán con la reducción del monto, así como el término en que deberá ser pagada la diferencia. Este convenio, será plasmado a través de un documento legal, el cual no transgrede los términos ya establecidos en el contrato original, salvaguardando los intereses tanto del arrendador como del inquilino.

La participación activa de las partes, la sensatez y la buena fe son esenciales para mantener una sana relación contractual y llegar a un acuerdo que permita sobrellevar estos tiempos de calamidad. Al final del día, la pandemia pasará y la continuidad de la ejecución del contrato dependerá de cómo se hayan manejado las partes al momento de renegociar.   

Lic. Carlos De Jesús R. Herrera – Abogado [email protected] 

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